הסכמי שכירות
הסכמי שכירות הם מהסכמי המקרקעין המורכבים ביותר, ושאינם זוכים להתייחסות ראויה על ידי הצדדים ו/או על ידי חלק ניכר מעורכי הדין.
להבדיל מהסכמי מכר, שבו אדם מוכר או רוכש נכס, בעסקת חליפין, מורכבת ככל שתהיה, הסכם השכירות מאגד בתוכו מסגרת לתקופה ארוכה במסגרתה מנהלים המשכיר והשוכר מערכת יחסים מורכבת יותר או פחות, אשר מושפעת מגורמים רבים.
הפסיקה הכירה במורכבותו של חוזה השכירות כ"חוזה יחס" כאשר במסגרתו נדרשים הצדדים לחובות גילוי מלאות ולתום לב מוגבר, שכן, הסכם השכירות מייצר "מסגרת" ותו לו, כאשר במהלך שנות השכירות יוצקים הצדדים תוכן לאותה מסגרת ואף משנים חלק מגבולותיה.
עוה"ד טל מתוק נחשב אחד המומחים בניסוח הסכמי שכירות, הן מצד המשכיר והן מצד השוכר, ואף הרצה במסגרת המכון להשתלמות של לשכת עוה"ד משך שנים רבות בנושא זה. בנוסף אף שימש עו"ד מתוק כעוזר ההוראה בקורס "דיני שטרות" והוא מתמחה בכך, דבר שמקל על בדיקת הבטוחות של השוכרים ועל ניסוח כתבי ערבות מתאימים.
במסגרת עריכה או בדיקה של הסכם שכירות נדרש עורך הדין המייצג לבצע בדיקות מחמירות אשר כוללות לרוב את הנושאים המרכזיים.
עו"ד נדרש לבצע בדיקות הבאות:
-
- בדיקה קניינית – זוהי בדיקה שבאחריותו המלאה של עוה"ד המטפל, ויש לה משמעויות רבות המתחילות מסוג הזכות המושכרת (בעלות, שכירות, חכירה וכד'), וכן את האפשרות של המשכיר להשכיר את הנכס. כמו כן יש להתייחס למשכנתאות ו/או שעבודים הרשומים על הנכס המושכר, שכן בכל הסכם הלוואה כמעט קיימת הגבלה על השכרת הנכס המשועבד ונדרשת הסכמת הגורם המשעבד.
- בדיקת זהות המשכיר והשפעתה על השכירות – האם המשכיר הוא בעל הזכויות ואם לא, מכוח מה זכאותו להשכיר את הנכס, האם המשכיר הוא חסוי/פסול דין – דבר אשר דורש את אישור בית המשפט ועוד ועוד.
- בדיקת המצב התכנוני של הנכס והשפעתו על השכירות – האם מטרת השכירות תואמת את המצב התכנוני של המושכר, האם יש למושכר היתר, האם הוא בנוי כדין, אם מדובר בנכס של רשות מקרקעי ישראל, האם חוזה החכירה מאפשר את מטרת השכירות ועוד.
- האפשרות לקבלת רישיון עסק במושכר ודרישות מיוחדות – זהו נושא אשר דורש התייחסות חוזית, אך נדרש לבדיקה על ידי אדריכל רישוי עסקים, כאשר תוצאות הבדיקה ישפיעו בהכרח על המו"מ בין הצדדים ועל ניסוח החוזה. כך לדוגמא, אם נדרשת הנגשה כתנאי לקבלת הרישיון או נדרשת הקמת מאגר מים כתנאי לקבלת הרישיון, על הצדדים לדעת זאת מראש ולסכם מי נושא בעלות, מי מבצע את העבודות וכד'.
- אחריות וביטוחים – נושא זה נדרש לטיפול בסיוע יועצי הביטוח של הצדדים באופן שישקף את האחריות ויתן כיסוי מלא גם בתקופת השיפוצים/ההקמה של המושכר וגם לאחריו.
- בטוחות – נושא זה הוא אחד הנושאים המרכזיים, והבעייתי מהם, שכן, זהו המקום בו קיים ניגוד אינטרסים משמעותי בין השוכר לבין המשכיר, כאשר לבסוף אמורים הצדדים להגיע לאיזון אשר יאפשר מצד אחד למשכיר לקבל בטוחות מספקות ומצד שני יאפשרו לשוכר לחתום על הסכם השכירות.
:קיימות שלוש סוגי בטוחות עיקריות
- ערבות בנקאית – ערבות בנקאית אוטונומית או פיקדון כספי היא הבטוחה המועדפת (ולא בצדק) על ידי רוב המשכירים. לכאורה, המדובר בבטוחה טובה, שכן, המדובר בכסף "חי" אשר נמצא בידי המשכיר. הבעיה בבטוחה זו היא הגבלת הסכום שבה. התיקון לחוק השכירות והשאילה שנכנס לתוקפו בספטמבר 2017 מגביל את גובה הערבות ל-3 חודשי שכירות, מה גם שגם לפני תיקון זה לא היו הערבויות גבוהות בהרבה.
הסכום המוגבל של הערבות עלול להיות בעייתי במקרה של הפרה "קלאסית" במסגרתה השוכר לא משלם ולא מתפנה או מתפנה ומשאיר נזקים או מתפנה אחרי זמן ארוך יותר מ-3 חודשים, כאשר המשכיר – אם הסתפק בבטוחה זו בלבד, חשוף למעשה לסכומים נוספים שיכול מאוד להיות שלא ניתן לגבותם. - ערבות אישית – בטוחה זו היא בטוחה שאינה מוגבלת בסכום, אינה עולה כסף לשוכר (ולמעשה מקילה עליו), כאשר תפקידו של עוה"ד הוא לנסח את הערבות כך שתנטרל טענות הגנה כדוגמת טענת "הלכת הראסטל" וכד'.
- שטר חוב – זו בטוחה שהולכת ונעלמת עם השנים, ובצדק. עם השתכללות הפסיקה והקביעה בהלכת צמח נ' שלשבסקי, במסגרתה ניתנה לשוכר לטעון טענות חוזיות כנגד שטר, נותר מבטוחה זו בעיקר הפן הפסיכולוגי ו"המפחיד" של פניה להוצאה לפועל.