תמ”א 38/התחדשות עירונית

מה זה תמ”א 38?

• תמ”א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כתמריץ לחיזוק, מוענקות זכויות בנייה נוספות. התוכנית אושרה לראשונה בשנת 2005 ועברה מאז שלושה תיקונים.
• תמ”א 38 מעניקה זכויות בנייה לתוספת יחידות דיור והרחבת דיור במבני מגורים, ותוספת שטחי בנייה למבנים שאינם מיועדים למגורים, בהליך ישיר של היתר, בין השאר כדי לעודד את החיזוק.
• תמ”א 38 חלה על מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני 1.1.80, למעט מבנים שהתקן הישראלי לרעידות אדמה פטר.

למרות המטרה המבורכת, מספר הפרויקטים לחיזוק מבנים שיצאו לפועל בעקבות תמ”א 38 היה נמוך למדי. לכן בתחילת 2010 אושר התיקון השני לתמ”א 38 המכונה תמ”א 38/2 אשר מאפשר הריסת בניין שלם ובניית בניין חדש על פי התקן, במקומו, חלף עבודות החיזוק.

כיוון שזכויות הבניה שניתנו במסגרת התיקונים הקודמים לתמ”א עדיין לא אפשרו הקמה של פרויקטים, בשל העדר רווחיות ליזם לו נמכרו הזכויות, אושר בשנת 2012 תיקון מס’ 3 לתמ”א במסגרתו ניתנה לוועדות המקומיות שיקול דעת להוספת 2.5 קומות במקום הקומה וחצי שניתנו בתיקונים הקודמים.

ב- 20.11.16 אושר לבסוף תמ”א 38 תיקון 3 א בקבינט הדיור, ובו ברגע הופץ תמ”א 38 תיקון 3 נוסח סופי בין כל העוסקים בתחום. בתיקון 3/א הוחלט כי תוספת הזכויות התמ”איות תתבסס על שטח הקומה הטיפוסית הקיימת שתורחב ב- 13 מ”ר לכל יחה”ד שבה, כולל:

• תוספת של 1.5 עבור בניינים בני קומה אחת
• 2.5 עבור בניינים בני 2 קומות
• 3 עבור בניינים בני 3 קומות ו- 3.5 עבור בניינים בני 4 קומות
• בנוסף תינתן תוספת בסך 13 מ”ר עבור כל יחה”ד הקיימות

קומת קרקע חלקית תובא במניין הקומות באם השטח הקיים בה עולה על 50% משטח הקומה הטיפוסית. באם הוא מופחת מ- 50% יינתן שטח נוסף בגין סגירת הקומה המפולשת בסך ההפרש בין הקומה הטיפוסית המורחבת לבין השטח הבנוי בקומת הקרקע המפולשת. שטח בסך 12 מ”ר לממ”ד יוכפל במס’ כלל יחה”ד שתיבנינה בבניין. על הזכויות התמ”איות תתווספנה הזכויות התב”עיות והקלות כמותיות.

חרף כל התיקונים המצב התכנוני עדיין אינו ברור לחלוטין כאשר המדיניות התכנונית המאפשרת את הכדאיות הכלכלית ובהתאם גם את התמורות לבעלי הדירות משתנה מעיר לעיר (ולעיתים גם מראש עיר לראש עיר), כך שמה שניתן לקבל היום אולי לא יהיה ניתן לקבל מחר ולהיפך.

מה הוא התהליך סגירת עסקה תמ”א 38?

עסקת התחדשות עירונית בין אם עסקת תמ”א 38 לסוגיה ובין אם עסקת פינוי בינוי היא עסקה מורכבת אשר במסגרתה מוכרים בעלי הדירות את זכויות הבניה ואת דירותיהם בתמורה לקבלת דירות חדשות, או מוכרים את זכויות הבניה שלהם תמורת עבודות חיזוק, הרחבת ושיפוץ הבניין והדירות הקיימות.

העסקה, בין אם מצד היזם ובין אם מצד בעלי הדירות היא עסקה מורכבת המשלבת אלמנטים משפטיים של מיסוי, בטוחות (לרבות ערבויות מסוגים שונים), התייחסות למצבים משפטיים שונים (פינוי דירות, פגיעה בדירות קיימות, דייר סרבן, התנגדויות וכד’), התייחסות למצבים שבהם אי הוודאות התכנונית מתממשת והזכויות שמתקבלות גדולות או קטנות מהצפוי, תאום ציפיות בין הצדדים, טיפול ברישומי המקרקעין, עבודה מול הבנק המלווה, עבודה מול קרנות ממנות ו/או גופי מימון אחרים וכד’.

אנו סבורים כי טיפול זה, אשר מתמקד בנכס הפיננסי היקר ביותר שקיים לאדם, הוא טיפול הדורש מקצועיות רבה אגב שמירת האינטרסים של הלקוחות וראיית הפרויקט כמכלול.

מחלקת המקרקעין של המשרד בניהולו של עו”ד טל מתוק ועו”ד רועי פרישמן עשתה ועושה פרויקטים רבים במסגרת פינוי בינוי ותמ”א 38 לסוגיה השונים, כאשר עו”ד מתוק ייצג יזמים ובעלי דירות בעשרות פרויקטים במהלך השנים, פרויקטים אשר הבשילו לכדי בניינים חדשים או משופצים וזאת חרף הקשיים הרבים.

כיום, אנו מטפלים בפרויקטים רבים מכל סוגי ההתחדשות העירונית ובכל סדר גודל קיים

בין הפרויקטים הקיימים כיום במשרדנו ניתן למנות:

• פרויקט פינוי בינוי בשדרות ירושלים 48-50 בבת ים במסגרתו יפונו 25 יח”ד ויבנו 117 יח”ד ושטחי מסחר
• פרויקט תמ”א בית שערים 6 בירושלים במסגרתו יבנו 9 דירות נוספות על בניין קיים
• פרויקט פינוי בינוי סן מרטין 6 ירושלים במסגרתו יפונו 49 יח”ד ויבנו 220 יח”ד
• פרויקט קרית משה 11, 13 ירושלים שם יבנו 22 יח”ד על בניינים קיימים
• פרויקט המאירי 19 בירושלים במסגרתו יבנו 10 יח”ד על בניין קיים
• פרויקט גורדון 84 תל אביב במסגרתו יבנו 21 יח”ד חלף הבניין הקיים
• פרויקט המחרוזת 40 בבת ים
• פרויקט פינוי בינוי אסתר המלכה בחיפה שם יפונו 102 יח”ד ויתקבלו 429 יח”ד חדשות

טיפולנו כולל ליווי משפטי מלא בין אם של היזם ובין אם של בעלי הדירות החל משלב ניהול המו”מ ועד למסירת הדירות ותיקון מרשם המקרקעין, לרבות טיפול בליווי הבנקאי, בקרנות המימון, בערבויות, יצירת מגרת חוזית לפתרונות עתידיים המבוססים על הניסיון הרב של עו”ד מתוק, ועל הראיה הכוללת שבעסקה שכזו שני הצדדים צריכים להרוויח ולשתף פעולה כדי לייצר פרויקט משותף ומוצלח.