טיפים ברכישת דירה

רכישת או מכירת דירה הן אחרת העסקאות היקרות והחשובות שאדם מבצע בחייו. מחלקת המקרקעין במשרד בניהולו של עו”ד טל מתוק ועו”ד רועי פרישמן ביצעה ומבצעת בהצלחה מאות עסקאות של רכישת ומכירת דירות, יד שניה ודירות חדשות, בין אם מטעם המוכר ובין אם מטעם הקונה אגב מתן דגש רב על השירות האישי ועל ההבנה כי המדובר באחת העסקאות המשמעותית ביותר בחייו של אדם ומתן התייחסות מתאימה לכך.

קיימים מספר נושאים עיקריים עליהם יש לתת דגש בעת ביצוע העסקה:

  • זהות הצדדים לעסקה – האם יש קטין, פסול דין, האם יש בן זוג שאינו רשום (ואולי יבוא בטענות ביחס לעסקה) וכד’.
  • מצב הזכויות ביחס למרשם – האם מדובר בבעלות, חכירה, חכירה מהוונת, חכירה מרשות מקרקעי ישראל, זכות חוזית שאינה רשומה, האם יש משכנתאות, שעבודים, זכויות צד ג’ ולהתייחס לנושאים אלו בחוזה.
  • המצב התכנוני של הנכס – האם הנכס בנוי כדין, מה אפשר לבנות, מה השימושים המותרים וכד’ בדיקה זו יש לבצע באמצעות מומחה (שמאי מקרקעין/אדריכל), כאשר תוצאות הבדיקה משפיעות על המו”מ ועל כתיבת החוזה.
  • מצב ההחזקה של הנכס – פנוי/תפוס, מושכר בשכירות רגילה, מושכר לדייר מוגן, נכס בבעלות בן זוג אחד המוחזק על ידי שני בני הזוג וכד’.
  • המצב הפיזי של הנכס – האם קיימים ליקויים פיזיים בדירה (רטיבות, צנרת ישנה, בעיית איטום, בעיות חשמל וכד,) בדיקה זו יש לבצע באמצעות מומחה (מהנדס), כאשר תוצאות הבדיקה משפיעות על המו”מ ועל כתיבת החוזה.
  • מיסוי – אילו מיסים יחולו על כל צד, מס שבח, מס הכנסה, מס רכישה, מע”מ, היטלי השבחה, היטלי פיתוח, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל, דמי היתר, דמי היוון, דמי הסכמה וכד’.
  • האפשרות לקבלת מימון מטעם הרוכש – נושא זה הוא קריטי במיוחד כיוון ששם תלוי הרוכש ובעקיפין המוכר בצד ג’ (הבנק המממן, והשמאי מטעמו), לכן נושא זה ראוי שייסגר מול הבנק לפני החתימה וכתנאי לה.
  • מנגנוני ביצוע – איך מביאים את הסכמות הצדדים לכדי מימוש, בטוחות הדדיות, יפויי כוח בלתי חוזרים, מסמכי העברה, הוראות לנאמנים וכד’.
  • בטוחות – ערבויות/פוליסת ביטוח ברכישת דירה חדשה, רישום הערת אזהרה, שעבוד מגן, דיווחים לגורמים משכנים מנגנוני נאמנות וכו’.