הסכמי מכר

רכישת דירה/מכירת דירה או רכישת/מכירת נכס מקרקעין הן אחת העסקאות היקרות והחשובות ביותר שאדם מבצע בימי חייו.

עו”ד טל מתוק ועו”ד רועי פרישמן הם בעלי ניסיון רב ברכישת ומכירת דירות ונכסי נדל”ן שונים וביצעו מאות עסקאות מסוגים שונים, החל מרכישת דירה או נכס הרשומים בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל, בחברות משכנות, בחברות מנהלות, בשימושים ובייעודים שונים ויודעים כיצד להכווין את העסקה באופן שתאום הציפיות בין המוכר לקונה יהיה מיטבי.

עו”ד טל מתוק אף הרצה לעוה”ד בנושא הסכמי מכר במסגרת לבית הספר לפרקטיקה משפטית, ונמנה על חברי סגל בית הספר.

במסגרת עריכה או בדיקה של הסכם המכר אנו מבצעים בדיקות של הנכס הנמכר/נרכש אשר כוללות לרוב את הנושאים המרכזיים הבאים:

  • בדיקה קניינית – זוהי בדיקה שבאחריותו המלאה של עוה”ד המטפל, ויש לה משמעויות רבות המתחילות מסוג הזכות הנמכרת (בעלות, שכירות, חכירה וכד’), וכן את האפשרות למכור אותה ואת המגבלות (לעיתים בדירה חדשה מקבלן יש מגבלות מכירה, בעסקאות במושבים/קיבוצים יש לעיתים “תקופת הקפאה”, הערות אשר דורשות הסכמת צדדים שלישיים וכד’).
  • בדיקת שעבודים/הערות/זכויות מגבילות – גם זוהי בדיקה חשובה מאוד במסגרתה יש להתייחס למשכנתאות ו/או שעבודים הרשומים על הנכס הנמכר, ולנסות במידת האפשר להוציא את הבנק המממן מהמשוואה על ידי פרעון המשכנתא בשלב מוקדם ככל הניתן, וזאת כדי למנוע מצב שבו המוכר קיבל כספים, לא שילם את תשלומי המשכנתא – והבנק אשר לטובתו רשום שעבוד גובר – גובר על הקונה במירוץ הזכויות.
  • בדיקת זהות המוכר והשפעתה על המכר – האם המוכר הוא בעל הזכויות ואם לא, מכוח מה זכאותו למכור את הנכס, האם מי מהצדדים (המוכר או הקונה)הוא חסוי/פסול דין – דבר אשר דורש את אישור בית המשפט ועוד ועוד.
  • בדיקת המצב התכנוני של הנכס הנמכר – האם הנכס בנוי כדין, האם יש חריגות בניה הדורשות התייחסות חוזית, מי מטפל בחריגות וכד’ – זוהי בדיקה המבוצעת בשיתוף פעולה עם שמאי מקרקעין.
  • בדיקה פיזית, התייחסות למצבה הפיזי של הדירה וחלוקת האחריות לליקויים שבה. כמובן שמי שבודק את מצבה של הדירה הם הצדדים ולא עורך הדין, כאשר לרוב מוצע לצדדים להיעזר בחברות מסוג “בדק בית”, אשר לא רק יבצעו בדיקה מקצועית ויתנו דו”ח מפורט, אלא אף מחזיקות ביטוח אחריות מקצועית מתאים. תפקידו של עורך הדין בשלב זה הוא להעלות על הכתב את הסיכומים המסחריים בעקבות הבדיקה.
  • בדיקת מימון הרכישה, התייחסות לאפשרות לקבלת מימון בנקאי לרכישת הדירה/נכס, וקביעת מנגנונים מתאימים בהתאם לדרישות הבנק המממן. כאן חשוב מאוד לזכור כי לעיתים שמאי הבנק המממן מעריך את הנכס במחיר נמוך יותר מהמחיר שסיכמו הצדדים, ואם בדיקה זו נערכת לאחר החתימה ולא לפניה, עלול הקונה למצוא את עצמו במימון חסר דבר אשר לא יאפשר לו להשלים את העסקה.
  • בדיקת המיסוי החל על העסקה – כולל עריכת שומות עצמיות, כאשר שמאי המקרקעין שישכר הוא מי שיבדוק את גובה היטלי ההשבחה ו/או הפיתוח אשר חלים – ובהתאם יגיעו הצדדים לסיכומים מסחריים.
  • התייחסות לנושא ביטוח הנכס/הדירה עד למסירתה כדי להבטיח כיסוי ביטוחי.