הסכמי ליווי מאחורי הקלעים של הבנק

הסכמי ליווי

נקודות כשל מרכזיות בהסכמים מול בעלי הדירות המשפיעים על היכולת לקבלת ליווי

  • התמורה לדיירים/תמורה נסתרת/שינויים בתמורה והשפעת התמורה על הליווי
  • מסגרות האשראי והשפעתן על הליווי
  • לוחות זמנים והשפעתם על הליווי
  • סעיפי ויתור ואפשרות ל-pre sale
  • סעיפי ביצוע
  • מימון הון עצמי/קרן משלימה/מלווה חיצוני והשפעתם על הליווי
  • הסכמי ליווי – נקודות כשל מרכזיות בהסכמים מול בעלי הדירות המשפיעים על היכולת לקבלת ליווי

 

התמורה לדיירים/תמורה נסתרת/שינויים בתמורה והשפעת התמורה על הליווי

  • מסגרות האשראי והשפעתן על הליווי
  • לוחות זמנים והשפעתם על הליווי
  • סעיפי ויתור ואפשרות לpre sale
  • סעיפי ביצוע
  • מימון הון עצמי/קרן משלימה/מלווה חיצוני והשפעתם על הליווי

 

התמורה לדיירים

  • כלל התמורה צריכה להיות מפורטת במלואה בדו”ח האפס ויש לקבל עליה את מלוא מסגרת האשראי בשלב הבקשה
  • שינוי בתמורה אגב שינוי ההיתר – קביעת מקרים ותגובות בשלב החוזי
  • דרישה מהדיירים לחתום על העדר תמורה נסתרת/תמורות נוספות כחלק מההסכם המשולש – והעדר בטוחה לתמורה נוספת/נסתרת
  • תמורה נסתרת – התנהלות בחוסר תום לב והשפעתה על האפשרות לקבלת פסקי דין כנגד מתנגדים

התמורה לדיירים תמורה נסתרת – חוק פינוי בינוי

חובות גילוי ושקיפות (תיקון מס’ 2) תשע”א-2011

6- (א)כל אחד מהמנויים להלן יציין באופן ברור בפנייה הראשונה לבעלי הדירות, לפני חתימה על הסכם התקשרות וכן בנוסח הסכם ההתקשרות, אם הוא אחד מאלה:

                (1)   מי שפועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי;

                (2)   מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן שעתיד לבצע את הבנייה;

                (3)   מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פינוי ובינוי.

(ב) אדם כאמור בסעיף קטן (א) ידווח מיוזמתו לבעלי דירות במקבץ על כל שינוי בתמורה, שאינו זניח, שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ.

(ג) הפר אדם כאמור בסעיף קטן (א) הוראה מהוראות סעיפים קטנים (א) או (ב), תהיה בכל עילה לחזרתו של דייר מהסכמה שנתן לעסקת פינוי ובינוי, אף אם חתם על הסכם התקשרות מחייב.

 

מסגרות האשראי

  • על כלל התמורות והבטוחות להופיע במסגרות האשראי – ויש להגישן מראש כדי למנוע ועדות אשראי חוזרות. יש לשים לב אם חלק מהבטוחות צמודות ולהתייחס בהתאם
  • מסגרת אשראי נוספת לערבויות “חוק המכר” במקרה של מכירה מעל לדו”ח האפס.
  • התייחסות למסגרות אשראי זמניות לצורך תשלום 3% לצורך קבלת אישור לפרויקט (ה”ב מס הכנסה 2/2010 או טופס 50)

 

לוחות זמנים והשפעתם על הליווי

  • לוחות הזמנים המותנים בצד ג’ והשפעתם על הליווי
  • סעיפי כוח עליון
  • סעיפי דחיה
  • וידוא כי בדו”ח האפס מופיעים לוחות הזמנים המקסימאליים וקבלת אישור מסחרי לתקופה זו כתקופת מתן האשראי
  • קביעת לוחות זמנים למתן האשראי וקבלת אישור לארכה מראש במקרים מסוימים
  • הותרת ערבויות חוק המכר ויתר הערבויות גם במקרה של חריגה מלוחות הזמנים
  • לוחות זמנים להפרה וקבלת ארכות אגב הקטנת סעיפי שיקול דעת הבנק

 

סעיפי ויתור ואפשרות ל-pre sale

  • פרה סייל או העמדת הון עצמי נוסף חלופי כחלופה למכירה בפרה סייל והאפשרות לביצוע מכירות בפרה סייל בחוזה מול הדיירים
  • הוספת סעיף “ביניים” במסגרת הסכם הליווי המאפשר ביצוע מכירה חלקית של פרה סייל והשלמת הון עצמי לפי מפתח
  • סעיפי ויתור נדרשים על ידי הדיירים כלפי הבנק לרבות ויתור הדיירים על האפשרות לביטול החוזה עם קבלת הערבות ו/או ההתחייבות לערבות ו/או כניסת הסכם הליווי לתוקף – והתייחסות לכך בהסכם התמ”א/פינוי בינוי

 

סעיפי ביצוע

  • חתימה אישית וסנקציות בהעדר חתימה
  • המצאת אישורים נדרשים לרבות הסכמות בני זוג/בעלי זכויות/הערות אזהרה וכד’
  • התייחסות לבנקים נוספים נותני משכנתאות לדיירים וקביעת מנגנונים מתאימים לצורך הסבת הערבויות/מתן התחייבות לערבות ומחיקת המשכנתאות הקיימות במקרה של תמ”א 38/2
  • קביעת מנגנונים לצורך רישום יחידה רישומית במקרה של תמ”א 38 עיבוי, רישום שעבודים וכד’
  • לוחות זמנים להחתמות ולרישום
  • התייחסות לאישור הבנק לקבלן הבונה

 

מימון הון עצמי/קרן משלימה/מלווה חיצוני והשפעתם על הליווי

  • השפעת זהות המלווה הנוסף על הליווי
  • רישום שעבוד שני – חובת הבנק לאפשר זאת וקביעת תנאי נחיתות לשעבוד השני לשביעות רצון הבנק המלווה
  • התייחסות למימון על ידי משלים הון בהסכם התמ”א וקביעת מנגנוני שעבוד מתאימים והחתמת בעלי הדירות